Як обрати земельну ділянку для будівництва будинку? Що перевірити перед покупкою ділянки під будівництво будинку? Яку ділянку купити? Ціни на ділянки під забудову високі. Варто знати, як правильно вибрати ділянку, щоб не шкодувати про вкладені кошти та бути впевненим, що ви зможете побудувати на ньому будинок своєї мрії.
Як обрати земельну ділянку для будівництва будинку
Які ділянки під забудову мають найбільший попит?
Найбільш зажаданими є ділянки під забудову за містом, як правило, в трохи віддаленому місці. Кожна сім’я має різні вимоги. Коли клієнт відгукується на конкретну рекламу, спеціалісти запитують, чому саме це розташування, що йому в ньому сподобалося? А потім зазвичай чуємо, що йому потрібен спокій, тому ділянка має бути велика, 20 – 30 сотих. Але коли ми обговорюємо це і клієнт бачить, з чим йому доведеться зіткнутися – адже це треба облаштовувати та підтримувати – він змінює свою думку. Зазвичай вона закінчується на 10-15 сотих.
Те саме з околицями. Спочатку чуємо: хочемо жити подалі від людей. Але під час розмов з’ясовується, наприклад, що чоловік щодня їде на роботу, а дружина з дітьми залишаються самі, тому сусідство було б корисним.
Раніше була тенденція, що багато людей виїжджало з міста, але життя змінило це, і ті ж люди повернулися в міста. Зараз спостерігається тенденція до будівництва менших будинків. Клієнти, навчені досвідом 2004-2007 років, коли брали кредити під 110% вартості і будували великі будинки на великих ділянках, тепер знають, що життя може бути іншим. Будинок потрібно будувати, добудовувати та підтримувати. Спальні для дітей, 25 м 2 ? Більше немає потреби
Яку ділянку купити, лісисту чи голу?
Рідше люди шукають голі ділянки під забудову. Начебто можна розвивати територію, створювати цю зелень, але на це потрібен час. Багато хто шукає лісисті ділянки
Чому люди бояться купувати лісові ділянки?
Вони не хочуть жити в пустелі. Це території, на які поширюється план забудови. Наприклад, лісові ділянки площею близько 4’000 га з обмеженням площі забудови до 400 м 2 . Якщо нинішній план розвитку передбачає житлову забудову, то влада скоріше не змінюватиме його і не запроваджуватиме обтяжливу промисловість, чи смітник
А якщо такого плану немає? Тоді вам потрібно подати заявку на умови будівництва. У держорганах архітектури й містобудування є підготовлена стратегія до плану, в якому написано, в яких напрямках він буде йти. З іншого боку, муніципалітет може змінити дослідження та встановити інший план. Тож краще шукати ділянки, які вже охоплені планом
Як обрати земельну ділянку для будівництва будинку
Чи купують замовники ділянки з комунікаціями, готові під забудову?
Більшість так. Якщо хтось планує швидко розпочати будівництво будинку, він хотів би мати готові підключення або можливість зробити їх у короткий термін. Якщо він купує ділянку і знає, що кілька років нічого не будуватиме, то на такі речі не звертає уваги. Часто замовники вважають за краще платити за землю менше і лише через деякий час підводять комунікації та будують огорожу. Добре, коли нові власники групи ділянок, віддалених від головної дороги та мережі, спільно організовують підведення інженерних комунікацій
Чи повідомляєте ви клієнтів про ці можливості?
Так. Клієнти запитують: я куплю ділянку дешевше, а які у мене можливості для підключення до мережі? І ми їм їх представляю: «На головній асфальтованій дорозі є комунікації. Це 200 м від цієї ділянки, але поруч є сусіди, у яких така ж проблема, прошу порозумітися»
Купуючи ділянку, клієнти запитують, хто буде їхнім сусідом?
Якщо це незабудовані ділянки, то не питають. Якщо побудували, то так. Приходять вдень, увечері, дивляться, що відбувається на сусідніх ділянках, перевіряють, як вони забудовані, чи добудовані будинки. Своєю чергою, продавці ведуть кастинг на сусіда, якщо той живе безпосередньо поруч з проданою ділянкою
Тобто вони сприймають ділянку як інвестицію? Якщо воно розташоване в гарно забудованому районі, а сусіди культурні, вартість нерухомості зросте. Звичайно. Можна побудувати гарну віллу, але якщо у сусіда курник, виття собак і бардак за парканом, вартість нерухомості значно впаде і виникнуть проблеми з продажем.
А якщо поруч є доглянуті будівлі, які не викликають побоювань за безпеку, то нерухомість одразу зростає в очах покупців
Що приховують продавці ділянок? У які підводні камені можна потрапити, купуючи ділянку?
Продавці зазвичай не знають про плани забудови та право переважної купівлі. Тут можуть бути корисні агенти з нерухомості, які роками знайомі з обслуговуваною територією. Вони також знають, наприклад, де і на якій глибині можуть бути ґрунтові води, тому відразу скажуть клієнту, що на даній ділянці будинок з підвалом краще не будувати
Що означає переважне право? Чи можна втратити землю?
Втратити ні. Складається умовний договір купівлі-продажу та надсилається нотаріальний акт до уповноваженого органу. Якщо він має переважне право, він може ним скористатися чи ні (у нього є 30 днів для прийняття рішення)
Скільки може коштувати брокерська послуга при купівлі ділянки?
Зазвичай це – 5% від суми угоди. Ми отримуємо нашу винагороду лише з однієї сторони угоди. Якщо у мене договір з продавцем, я представляю його інтереси. Так, я в розпорядженні покупця, тому, що його цікавить нерухомість мого клієнта, але він не може вимагати, наприклад, ведення переговорів на свою користь
Які документи необхідно перевірити перед покупкою ділянки?
Перевіряємо земельно-іпотечний реєстр, чи вписаний у нього продавець. Якщо ні, оскільки, наприклад, він успадкував майно і ще не заявив про своє право в книзі, вимагайте документ, який підтверджує, що він є власником (наприклад, нотаріальний акт про право на спадщину).
Стане в пригоді також довідка про сплату податкових зобов’язань у зв’язку з набуттям спадщини/дарування/виходу із права спільної власності.
Нам також потрібно перевірити типи придатних для використання земель у записі про земельну книгу, щоб дізнатися, чи підпадають вони під дію вищезазначеного права переважної купівлі.
У міській архітектурі перевіряємо, чи підпадає на ту, чи іншу ділянку план зонування, що він передбачає, чи немає обмежень у забудові
Варто уточнити, чи немає на ділянці дренажних пристроїв, які обмежуватимуть можливість забудови
Яка різниця між ціною пропозиції та ціною угоди?
Від продавців часто чую: давайте щось додамо до ціни, бо охочі захочуть поторгуватися. Покупці ж пропонують суму, значно нижчу від початкової. Перевіряють витривалість, «больову точку» власника. У таких переговорах зазвичай багато емоцій і можна переборщити, порушивши гордість продавця. Тоді вже не буде повернення до переговорів.
На скільки можна знизити ціну?
5-10% максимум.
Коли найкраще купувати ділянку?
Якщо пізньої весни чи влітку ми йдемо дивитися ділянку, там зелено і пташки співають, нам все подобається. Приймаючи рішення про покупку в такий момент, легко помилитися. Може виявитися, що коли в найближчому лісі опаде листя, ми будемо дивитися з вікон вітальні на ферму, що розвалюється неподалік.
То судімо ділянку не тоді, коли гарно і все цвіте, а лише тоді, коли некрасиво?
Так, найкраще, коли гірше бути не може – холодно, дощ. Побачимо, чи вбереться вода в землю і як буде виглядати дорога. Тому що якщо у нас є красива машина і ми їздимо на ній по ґрунтовій дорозі, ми потрапимо в офіс з брудом на даху
Як обрати земельну ділянку для будівництва будинку
Що ще потрібно знати?
На цю землю, як і на приміщення, можуть бути встановлені обтяження, наприклад, сервітути. Нам завжди потрібно перевіряти документ про право власності поточного власника, наприклад, нотаріальний акт або рішення суду. Якщо він придбав землю в дар або у спадок, то перевіримо, чи немає додаткових застережень, чи записів. Бо, можливо, його попередник придбав майно з особистим сервітутом іншого власника чи сервітутом необхідної дороги. Не всі обтяження розкриваються в земельно-іпотечному реєстрі. Купуючи ділянку, ми стикаємося з багатьма невідомими. Можливо, було б простіше купити будинок… Простіше, тому що в цьому випадку більшість зазначених питань вже перевірено до видачі дозволу на будівництво. А якщо у нас є конкретні плани розвитку та обраний проєкт, то труднощі зростають – тоді ми не керуємось красою місця та його чудовим розташуванням, а й тим, чи зможемо ми реалізувати те, що хотіли б там зробити
